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　　部分地区地产投资脱离实际市场需求，未来要更加注重质量提升和结构优化。党的二十届四中全会（建议)学习辅导百问，第24问，“怎样理解保持投资合理增长，提高投资效益?”指出“长期以来，我国在基础设施、制造业、房地产等领域投资，为经济高速增长提供了重要支撑，但也存在一些基础设施投资“过度超前”“重建轻用”、部分地区房地产投资脱离市场需求、一些领域制造业投资低水平重复和同质化竞争等问题，投资回报率出现下降趋势，传统投资方式难以持续，亟待转变”，未来要做好四个优化，即投资方向和结构要优化、主体结构要优化、期限结构要优化、投融资结构要优化。

　　2020年以来新增地产供给已经快速下行，但存量规模仍处于高位，未来仍需“严控增量”。尽管市场自2020年触顶后已进入深度调整期，新开工面积呈现断崖式下滑，2025年1—10月规模仅为4.9亿平方米，较2020年历史峰值大幅萎缩约78%，同比降幅高达19.8%，但截至2024年末，狭义全国商品房待售面积仍处于7.5亿平方米以上的历史高位。按近12个月月均销售面积计算，截至8月末，50城可售库存出清周期为19.9个月，处于2000年以来的历史高位。大量资本沉淀于此，过去以投资驱动的扩张模式已难以为继。

　　一是《中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》指出，要“因城施策增加改善性住房供给”。谌贻琴在《学习贯彻党的二十届四中全会精神 加大保障和改善民生力度》中指出，要充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策，增加改善性住房供给。2025年11月住建部《以协同之力破局实现房地产高质量发展》进一步阐述，强调各地要根据居民对改善性住房的需求差异，供给上更加精准匹配，有利于避免供给过剩或防止供给不足，这是促进市场平稳健康运行的重要基础。

　　近年来，我国房地产政策的重点已从过去单一的“控制需求”转向“优化结构、精准匹配”。在制度层面，中央政府充分赋予城市政府调控自主权，支持各地因地制宜调整优化房地产政策，以释放合理住房需求。在需求端，通过下调首付比例和贷款利率、对居民“卖旧买新”换购住房给予退税支持、下调契税税率等方式，有效降低了居民的购房成本。在供给端，则围绕改善型产品加大结构调整力度。“十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，同时存量住房市场规模持续扩大，全国有15个省、区、市的二手住宅交易量已超过新房。这一趋势验证了因城施策与结构化供给调整正在改善供需错配，并为市场注入了新的动力。

　　该制度已通过中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》确立为顶层政策设计。其中，房屋安全体检制度旨在及时发现房屋安全风险隐患。房屋安全管理资金制度旨在解决房屋修缮资金问题。房屋安全管理资金由个人账户和公共账户组成，个人账户即业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行;公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，通过财政预算安排、土地出让金归集等方式筹集。房屋质量安全保险制度旨在以市场化方式提高安全保障能力。

　　央国企参与市场化收储成为下个阶段政策发展的重要方向。2025年4月，珠海华发集团联合中国信达签署200亿元存量不动产收储基金协议，项目已于2025年7月进入实质操作阶段，由华发集团旗下安居平台联合中诚信托设立“安居1号”信托计划，明确用于收购集团体系内存量商品房并转化为保障性住房，标志着基金已从方案设计步入资产端落地，初步验证“收购—转化”闭环的可行性。该项目以“政府引导+市场化运作”为模式，计划以批量收购优质存量商品房、分类转为保障性住房/人才房/市场化租赁住房为目标。若未来能在全国复制类似机制，并引入中央专项基金或政策性银行直接参与，对稳定市场预期、缩短库存周期具有实质性意义，为市场实现“软着陆”提供关键支撑。

　　从数据上来看，现房销售占比2025年提升至35%。2022年以前，中国商品房现房销售和期房销售销售面积累计增速基本同步波动，但2022年后期房累计增速明显下行，二者增速之差走阔，截至2025年10月，现房、期房销售面积累计同比增速分别为8.5%、-13.5%。得益于现房销售规模的快速提升，现房销售在房地产销售面积中比重由2022年13%提升至35%，截至2025年10月，现房、期房销售面积累计规模分别为2.5亿平米、4.7亿平米。

　　现房销售增速企稳是我们观测地产市场企稳的前瞻指标。当下整体地产销售压力较大，截至2025年10月商品房累计销售面积同比-6.8%，但现房销售维持正增，2025年8至10月累计增速分别为11.7%、9.9%、8.5%。意味着地产销售面积下行除本身有效需求不足外，也有“烂尾”担忧下居民主动转向现房购买的因素存在。当前现房供应比重仍有不足，抑制这部分购房需求，伴随未来现房供给在政策指导下进一步上升，现房销售增速可能先于期房企稳，是我们观测地产市场企稳的前瞻指标。