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　　随着中国城市化进程和基础设施建设的持续发展，持有型不动产作为一种长期投资产品，越来越受到投资者的关注。我们关注到，中国公募REITs的底层资产的运营状况各不相同，底层资产可能面临租金水平、出租率、营运费用、资本化支出等多方面的不确定性，一方面会影响其内在价值，另一方面这也会导致公募REITs的可供分配金额不如预期，进而影响到投资者对公募REITs的信心。我们汇总了4只底层资产在一线城市的园区基础设施公募REITs产品的总市值、财务表现以及营运管理数据的差异，可以发现高净收益率、高出租率对公募REITs的市值表现都呈现正向的影响。

　　首先，对于每一个基础设施项目，尤其是持有型不动产项目，科学合理的估值模型是基础。估值不仅仅是对资产当前价值的评估，更是对未来潜力的预测。为了确保估值的准确性，应该结合项目所在地区的市场环境、租赁需求、政策导向等因素，建立可靠的估值模型。收益途径下的现金流折现法是最常见的估值方法，即对资产预计未来的现金流量及其风险进行预测，选择与之匹配的折现率，将未来的现金流量折现求和的估值方法。精益管理的引入能够有效提升估值的准确性和合理性。精益管理强调持续优化和提升运营效率、减少空置时间、提升资源利用率等措施，不仅能够优化现金流和成本结构，还能提升资产的市场竞争力。

　　精益运营最直接的表现之一，就是在成本控制的优化。持有型不动产项目的运营成本往往包含了多项支出，如物管、能源、维护、保安和保洁等。精益运营提倡通过高效的资源配置和技术手段，最大化减少不必要的浪费。例如，利用物联网（IoT）技术对建筑物的能源进行实时监控，根据外部气温、光照等状况，自动调整空调和照明系统的运行方式，可以大幅降低能源消耗；而大数据分析可以预测设备的维护需求，减少突发停机时间，降低设备维修成本；通过智能化物业管理系统（如智能门禁、环境控制、设备远程监控等），也能够减少人工成本的支出。通过这些精益运营措施，项目方能够降低运营成本，提高净收入，协助更好的完成各项ESG转型目标，进而推动资产价值的提升。

　　数据梳理与资产运营指标设定成为路径推进的关键步骤。市场投资者对管理敏锐度与风险管控的要求日益提升，这推动原始权益人、运营管理机构及第三方管理人，必须将全面的风险管理理念落到实处，其核心在于将经过实践验证的、体现特定资产类型与管理经验的关键风险指标（KRI），固化为标准化、常态化的监控流程。这一过程——即将历史经验转化为可执行、可验证的数据指标与行动准则——正是衡量并拉开管理人专业能力差距的关键所在。

　　在资产运营层面，AI系统通过持续学习资产性能数据和用户行为模式，实现运营策略的自主优化。从能源调度到空间规划，从设备维护到用户服务，智能算法正重新定义运营的效率边界。AI不仅能分析历史数据，更能通过强化学习等技术，在虚拟环境中对运营策略进行无数次的模拟与优化，并直接将最优策略输出为可执行的指令，从而变被动响应为主动干预。深耕数据，必然将成为新质发展的有效动能，也将会REITs产品的管理人带来精益运营的红利。例如，不动产运营者可以尝试借力不动产科技，更好地改善设备监测，延长设备寿命的同时降低隐含碳排放成为各方积极尝试的方式。

　　在价值创造层面，数字化将资产管理方的角色从“空间提供者”深化为“服务赋能者”与“生态构建者”。AI对租户与客户需求的深度洞察与个性化匹配，是解锁生态化、指数级增值服务的钥匙。AI的价值延伸远超基础服务线上化。通过分析租户企业画像、员工行为、消费偏好等多维数据，AI能精准刻画每一个租户与消费者的“数字孪生”。这使得资产管理方能从一个被动的服务响应方，转变为一个主动的价值共创伙伴：例如，向园区内特定科技企业智能推送匹配的研发补贴政策与供应链金融产品；在消费类基础设施项目中，为消费者生成跨店、跨业态的个性化优惠组合，并将其转化为可核销的营销资源出售给商户。

　　市场监控、精益化的运营管理和风险管控，不仅能提升资产的短期回报，更能为投资者创造持续的长期价值。行业竞争格局也将随之重构。传统的规模优势将逐渐让位于数据优势和算法优势，“智能密度”将成为衡量企业核心竞争力的关键指标。那些能够快速积累高质量数据、持续优化算法模型、高效实现业务闭环的不动产企业与管理人，将在新一轮竞争中占据制高点。通过不断优化和创新，项目方才能够提升资产价值，实现更高的市场回报，为投资者和股东带来更加丰厚的回报。

　　毕马威估值建模团队多年来，在不动产资产证券化的实践中积累了丰富经验和良好口碑，在众多实操项目中，毕马威积极配合各方中介机构，确保项目顺利推进。此外，毕马威估值建模的核心团队拥有超过10年的评估经验，且在中国及香港地区设有超过160名专业人员，覆盖上海、北京、广州、香港、深圳、杭州等10个城市，无论您身处何地，我们均能快速响应并提供优质服务。凭借丰富的行业经验，我们为国内外客户提供金融、制造业、汽车、医药、互联网、物流、地产等多个领域的估值服务，涵盖股权、业务、金融工具、房地产、无形资产、机器设备等多种类型。

　　毕马威科技咨询团队长期深耕于建筑与不动产行业，为企业提供覆盖数字化建设全周期的专业服务。我们服务范围涵盖不动产开发、规划设计、建筑施工、资产管理、商业运营、文化旅游及不动产科技等多个领域，并辐射大陆及港澳地区。在数字化转型过程中，我们可担任规划师与实施监理的双重角色：从前沿的数字化顶层设计，到业务流程优化与智能化场景构建，再到系统选型与项目落地监理（PMO），我们为处于不同数字化阶段的企业提供定制化支持，全程助力企业实现数字化转型目标，保障项目成功交付。